作者：資產界

來源：資產界綜合整理

如果要給萬科這兩年的跌宕起伏找一個明確的分水嶺，2026年7月無疑是最具標志性的節點。

一方面，一場臨時股東大會敲定了新一屆董事會名單；另一方面，大股東深圳地鐵持續以低息借款托住流動性底盤；此外，存量公開債券也完成多輪艱難的展期。

一連串動作串聯，勾勒出這家老牌房企在行業深度調整期里，一條完整且務實的自救之路。

一、新一屆國資董事會落地

7月31日的臨時股東大會，敲定了萬科未來三年的治理底色。

第二十一屆董事會共11名成員：6名非獨立董事、4名獨立董事、1名職工代表董事。

6名非獨立董事全部出自深圳市屬國資平臺，其中5人為本次換屆新晉人員。

4名獨立董事為黃亞英、廖子彬、王衛國、楊兆，職工代表董事為李娜。

萬科過往依靠職業經理人主導的擴張治理模式，正式落幕。

新班子的核心分工高度貼合化險需求：董事長徐恩利，管理學碩士，曾任深高速董事長，擅長存量不動產運營與城市更新。

總裁黃宇，具備地方金融監管與國資投資背景，全權負責債務重組與現金流管理。

其余非獨立董事分別由深鐵集團、深圳市投控、深圳市資本運營集團委派。

獨立董事從財務、法律、行業合規層面提供風控支撐。

8月1日公告的新一屆董事會第一次會議決議，進一步做實了權責邊界：所有大額資產出售、債務重組方案，必須經國資背景董事充分審議，區域公司不再擁有重大事項最終拍板權。

在這場權力交割里，最有故事感的是朱旭。

「寶萬之爭」中她一戰成名，被市場冠以“A股最貴女董秘”的標簽。

過去一年多，她從董秘崗位調離，短暫接手長租公寓，又過渡到萬物云城，最終在2026年上半年徹底卸任萬物云所有經營性管理職務，僅保留集團黨委副書記一職。

再疊加郁亮到齡退休、祝九勝離任，以及本屆董事會職業經理人董事集體卸任，背后的邏輯清晰而簡單：把風險處置的決策權限向上收攏，以最高效率完成降負債、回籠現金流這件核心任務。

舊班底退場，國資團隊接棒，屬于萬科職業經理人的高光擴張年代，正式落幕。

二、深鐵低息借款超340億

關鍵崗位落定后，深鐵的資金支持隨即到位。

2026年，深鐵的放款節奏完全匹配萬科到期債務兌付計劃：1月投放23.59億元，6月追加11.4億元，7月下旬再借出5.19億元。

年內累計專項輸血已超45億元。

如果將近兩年框架授信與實際撥付合并計算，深鐵為萬科兜底的資金已經突破340億元。

借款條款充分體現了大股東托底的誠意：年化利率僅2.29%，大幅低于市場化融資成本。

單筆最長可用三年，到期后還可申請展期。

資金用途被嚴格鎖定，僅用于兌付到期債券本息及存量融資利息，明令禁止用于拿地或新項目開發。

但股東兜底并非無條件的無限背書。

多筆借款均要求萬科以項目未來應收賬款做全額質押擔保。

深鐵的低息貸款只是平滑集中償債壓力的短期緩沖，最終還本付息，還是要靠存量項目轉讓、不動產盤活變現的收益來兌現。

輸血是過渡，資產出清才是根本答案。

三、10只境內債完成展期，但仍有1680億債務到期

有了股東資金托底，萬科在2026年完成了10只境內公開債的全部展期協商，摸索出一套被金融機構認可的標準化化債模板。

針對表決通過重組方案的債券持有人，萬科執行分層兌付規則：單賬戶先行小額兜底兌付10萬元，當期支付40%本金及應付利息，剩余60%本金統一延期一年，以存量項目資產和應收賬款做質押增信。

7月末最后兩筆合計27億元債券表決落地后，萬科本年度最集中的償債高峰階段性渡過。

惠譽將萬科評級從限制性違約RD上調至CC級，算是對批量債項重組的正面認可。

但評級報告也點出了潛藏風險：公司一年內到期債務仍高達1680億元，2026年底至2027年初，這批延期債券將迎來二次到期。

賬面550億元貨幣資金中，絕大部分已因借款質押被鎖定，可自由支配的額度十分有限。

面對下一輪償債窗口，黃宇團隊已敲定統一策略：后續所有到期債務全部沿用“小額兜底兌付+部分本金當期支付+剩余展期+不動產抵押增信”的標準化方案，不再一對一零散博弈。

寫在最后

把萬科這一連串動作串聯起來，是一條清晰的邏輯鏈：新董事會接掌治理權，深鐵借款托住流動性，公開債展期化解短期壓力。

而董事會換屆前20天，又有一則重量級信息提前釋放。

7月10日，萬科披露2026年半年度業績預告：預計上半年歸母凈利潤虧損120億元至150億元，上年同期虧損119.47億元。

虧損主要原因包括：房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位；結合行業、市場和經營環境變化，新增計提了資產減值；部分經營性業務及非主業財務投資虧損。

8月28日，這份半年報將正式披露。

120億到150億的虧損數字，將是萬科歷史上最沉重的半年度成績單之一，也是新一屆國資董事會接棒后需要直面的第一份硬賬。

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原標題： 340億！深鐵全面接棒萬科