《指導意見》明確了如下主要更新方式，而各種更新方式所針對的項目類型和可開展的改造內容均不同：

針對老舊小區(qū)改造，《指導意見》主要明確了三種改造思路：（1）利用小區(qū)現(xiàn)狀房屋和公共空間補充便民商業(yè)、養(yǎng)老服務等公共服務設施；（2）利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設置機械式停車設施等便民設施；（3）對老舊住宅樓加裝電梯。

根據(jù)《2021年北京市老舊小區(qū)綜合整治工作方案》，全市列入老舊小區(qū)綜合整治計劃確保實現(xiàn)400個小區(qū)、建筑面積1500萬平方米；力爭實現(xiàn)600個小區(qū)、建筑面積2300萬平方米。

根據(jù)《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，危舊樓房主要包括建筑結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質的危舊樓房。危舊樓房由住房行政管理部門進行認定。

對于危舊樓房，改造思路分為翻建、改建或適當擴建三種。對于因危舊樓房改建產(chǎn)生的居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。

老舊廠房在符合規(guī)劃的前提下，應優(yōu)先發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新、文化等產(chǎn)業(yè)；鼓勵利用老舊廠房發(fā)展新型基礎設施、現(xiàn)代服務業(yè)等國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)；鼓勵利用老舊廠房補充公共服務設施。鼓勵老工業(yè)廠區(qū)通過更新改造或用地置換的方式實施規(guī)劃，增加道路、綠地、廣場、應急避難場所等設施。截至目前，老舊廠房改造利用業(yè)態(tài)準入標準尚未明確。

該項改造主要針對老辦公樓和老商業(yè)設施。改造方式包括增加消防樓梯、電梯等設施，建筑功能混合、用途兼容，對具備條件的地下空間進行復合利用等。

對首都功能核心區(qū)平房(院落)的改造思路主要為進行申請式退租、換租及保護性修繕和恢復性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護傳統(tǒng)風貌，改善居住條件。騰退空間優(yōu)先用于保障中央政務功能、服務中央單位、完善地區(qū)公共服務設施。同時，鼓勵騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗及特色服務，建設眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。

《指導意見》允許對于符合規(guī)劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目根據(jù)實際需要適當增加建筑規(guī)模。

目前北京執(zhí)行的使用性質清單為北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布的《建設項目規(guī)劃使用性質正面和負面清單》。該清單將北京劃分為六大區(qū)域，針對六大區(qū)域分別制定了正面清單和負面清單。在考慮是否能夠增加建筑規(guī)模時，應比照該清單進行初步判斷。

《指導意見》對于增加建筑規(guī)模的規(guī)定較為原則。相比于《指導意見》，《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細則》針對地塊建筑面積調整和更新單元總量平衡、公共服務設施容量調整、商業(yè)商辦建筑容量調整、基于風貌保護的容量調整、基于風貌保護的容量轉移等情形均作出了不同規(guī)定。以商業(yè)商辦建筑容量調整為例，《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細則》要求增加的商業(yè)商辦建筑面積按所提供各類公共要素面積的規(guī)定倍數(shù)計算，提供的公共要素面積超出相關標準規(guī)范要求的，增加的商業(yè)商辦建筑面積按規(guī)定系數(shù)予以折減，并明確了相應計算的系數(shù)。

針對老舊小區(qū)現(xiàn)狀公共服務設施配套用房，《指導意見》規(guī)定，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，老舊小區(qū)現(xiàn)狀公共服務設施配套用房可根據(jù)實際需求用于市政公用、商業(yè)、養(yǎng)老、文化、體育、教育等符合規(guī)劃使用性質正面清單規(guī)定的用途。

針對商業(yè)、商務辦公建筑，《指導意見》規(guī)定，在滿足相關規(guī)范的前提下，可在商業(yè)、商務辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利等功能。《指導意見》并未對此處的相關規(guī)范進行進一步明確。我們認為，該等規(guī)范應包括但不限于有關建筑物安全使用、消防安全、環(huán)保及衛(wèi)生相關的規(guī)定及規(guī)范。

針對地下空間，《指導意見》規(guī)定，在符合規(guī)劃使用性質正面清單，確保結構和消防安全的前提下，地下空間平時可綜合用于市政公用、交通、公共服務、商業(yè)、倉儲等用途，戰(zhàn)時兼顧人民防空需要。

《指導意見》規(guī)定，在按照《北京市居住公共服務設施配置指標》等技術規(guī)范進行核算的基礎上，滿足消防等安全要求并征詢相關權利人意見后，部分地塊的綠地率、建筑密度、建筑退界和間距、機動車出入口等可按不低于現(xiàn)狀水平控制。

《指導意見》規(guī)定，更新項目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等方式辦理用地手續(xù)；代建公共服務設施產(chǎn)權移交政府有關部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續(xù)；經(jīng)營性設施以協(xié)議或其他有償使用方式辦理用地手續(xù)。上述土地供應方式與上海、深圳等地的規(guī)定基本一致。

過渡期政策屬于創(chuàng)新性政策，能夠給項目實施主體帶來實質性的優(yōu)惠，具體為，在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，更新項目發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由相關行業(yè)主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

但《指導意見》對過渡期政策具體操作并沒有作出詳細指引，例如，哪些項目可以適用過渡期政策、有權作出該等判斷的主體是否為行業(yè)主管部門、證明文件需要達到何種證明程度、適用過渡期政策的最終批準權限等。該等細化問題仍有賴于未來在實施過程中由主管部門作出進一步的規(guī)定和解釋。

《指導意見》規(guī)定，用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年；更新項目采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實行年租制，年租金根據(jù)有關地價評審規(guī)程核定；租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

土地費用政策對于項目實施主體的最大利好在于允許分期繳納地價款。

《指導意見》規(guī)定，經(jīng)營性服務設施可按所有權和經(jīng)營權相分離的方式，經(jīng)業(yè)主同意和區(qū)政府認定后，將經(jīng)營權讓渡給相關專業(yè)機構。

在此前出臺的《關于引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的意見》中，已經(jīng)存在類似規(guī)定，即“屬行政事業(yè)單位所屬配套設施，以及區(qū)屬國有企業(yè)通過劃撥方式取得的小區(qū)配套用房或區(qū)域性服務設施，經(jīng)專業(yè)機構評估，可將所有權或一定期限的經(jīng)營收益作為區(qū)政府老舊小區(qū)改造投入的回報”。

以經(jīng)營性服務設施的回報作為更新項目的投入回報，對于鼓勵社會資本參與城市更新項目具有一定的激勵作用。

《指導意見》規(guī)定，在不改變更新項目實施方案確定的使用功能的前提下，經(jīng)營性服務設施建設用地使用權可依法轉讓或出租，也可以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權等進行抵押融資；但抵押權實現(xiàn)后，應保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

對于如何保證在抵押權實現(xiàn)后利益相關人權益不受損，《北京市人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》中作出了進一步規(guī)定，即進行抵押融資時，抵押人、抵押權人應共同作出承諾，在抵押權實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

我們期待《指導意見》的施行能推進首都城市更新工作，完善城市功能，改善人居環(huán)境，激發(fā)城市活力，使古都煥發(fā)新的生機。