作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

基金在2025年維持了“優(yōu)等生”的體面，但增長的鈍感也無法忽視。

觀點(diǎn)網(wǎng) 4月9日，國泰海通城投寬庭保租房REIT召開2025年度業(yè)績說明會。從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，基金在2025年維持了“優(yōu)等生”的體面，現(xiàn)金流依然穩(wěn)健，分紅如約而至，但增長的鈍感也無法忽視。

2025年，基金實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.84億元，同比增長2.48%，凈利潤8443萬元，同比增長4.9%，基本保持了保租房REIT的穩(wěn)健特性。

本期現(xiàn)金流分派率為3.29%，較2024年的3.61%有所下降。據(jù)管理層介紹，基金先后于2024年9月、2025年4月以及2025年9月完成3次收益分配，累計分派金額超1.9億元，占基準(zhǔn)日可供分配金額超99.99%。

基金投資的底層資產(chǎn)包括江灣社區(qū)、光華社區(qū)兩個保障性租賃住房項(xiàng)目，均位于上海市楊浦區(qū)新江灣城板塊，其中租賃住房部分可租賃面積約12.20萬平方米。

期末不動產(chǎn)項(xiàng)目整體出租率為92.37%，對比上年同期92.49%減少0.12個百分點(diǎn)，租賃住房部分在租租約租金單價按照面積計為131.86元/平方米/月，同比下降0.66%。整體租金收繳率接近100%。

穩(wěn)態(tài)增長下的結(jié)構(gòu)性分化

年報數(shù)據(jù)顯示，2025年，國泰海通城投寬庭保租房REIT基金層面實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.84億元，同比增長2.48%，凈利潤8443萬元，同比增長4.9%。

當(dāng)期基金凈利潤率達(dá)?45.67%?，為全市場8只保租房REITs中最高，遠(yuǎn)超同類產(chǎn)品，基金在成本控制與運(yùn)營效率表現(xiàn)突出。

基金的現(xiàn)金流主要來源于通過自有保障性租賃住房及配套商業(yè)租賃、停車場經(jīng)營等獲取經(jīng)營收入，每年收益分配比例不低于基金合并口徑年度可供分配金額的90%。

項(xiàng)目公司層面，期內(nèi)不動產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營層面業(yè)績符合預(yù)期。2025年不動產(chǎn)項(xiàng)目合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.83億元，較2024年度同比增長3.18%，EBITDA為1.43億元，同比增長2.7%，整體運(yùn)營持續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢。

從盈利質(zhì)量看，城馳房地產(chǎn)有限公司年內(nèi)毛利率維持在60.55%，上海城業(yè)房地產(chǎn)有限公司維持在62.17%，兩者均保持較高水平，對比上年同期均有輕微增長。

來源：基金業(yè)績公告

經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額1.29億元，本期及年化現(xiàn)金流分派率從2024年的3.61%下滑至3.29%。

報告期內(nèi)，基金實(shí)現(xiàn)可供分配金額約1.28億元，單位可供分配金額0.1280元，對比2024年均有所下滑。2025年內(nèi)實(shí)施收益分配2次，含2024年度第二次分紅及2025年度第一次分紅，實(shí)際分配金額約1.31億元，分配比例占可供分配金額超99%，單位實(shí)際分配金額0.1306元。

期末基金資產(chǎn)總額31.91億元，凈資產(chǎn)約30.21億元。結(jié)合年報核心數(shù)據(jù)計算，2025年攤薄ROE約為2.80%，2024年攤薄ROE約為2.62%，同比提升約0.18個百分點(diǎn)。期末基金份額凈值為3.0206元，較上年末的3.0667元出現(xiàn)回落，這并非資產(chǎn)質(zhì)量惡化，而是分紅兌現(xiàn)的信號?。

值得一提的是，成本端的壓力正在顯現(xiàn)。2025年基金計提運(yùn)營管理費(fèi)2825.24萬元，同比增長4.4%，高于營收增速，壓縮了可分配利潤空間。在資產(chǎn)規(guī)模未擴(kuò)募的情況下，這種固定收費(fèi)模式進(jìn)一步攤薄了收益空間，單位管理成本的上升成為拖累業(yè)績的重要因素。

據(jù)商業(yè)客了解，基金正急于通過擴(kuò)募打破增長天花板。管理層在業(yè)績說明會上回應(yīng)投資者關(guān)注的擴(kuò)募問題時表示，擴(kuò)募可有效分散基金資產(chǎn)組合風(fēng)險，拓展租賃住房資產(chǎn)布局，讓基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時兼具成長性。據(jù)年報披露，2025年8月7日基金已發(fā)布擴(kuò)募公告，目前正按照規(guī)定對擬購入的不動產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面盡職調(diào)查。

本次擴(kuò)募擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括浦江社區(qū)和九星社區(qū)，均位于上海市閔行區(qū)。其中前者總建筑面積約15.37萬平方米，可提供2362套保障性租賃住房，后者總建筑面積約8.18萬平方米，可提供保障性租賃住房1230套。

擴(kuò)募若能成功實(shí)施，將為基金帶來新的增長點(diǎn)，也是其后續(xù)突破增長瓶頸的關(guān)鍵看點(diǎn)。

但需注意的是，擴(kuò)募的核心在于新資產(chǎn)的質(zhì)量與收購價格。如果新注入的資產(chǎn)估值過高，或者租金回報率不及現(xiàn)有資產(chǎn)，現(xiàn)有持有人將面臨每股收益被攤薄的風(fēng)險。這也對管理人的資產(chǎn)篩選、估值定價能力提出了更高要求，成為后續(xù)擴(kuò)募落地的核心考驗(yàn)。

租金增長的壓力

據(jù)管理層介紹，截至2025年底，城投寬庭在上海布局九大區(qū)域共計19個項(xiàng)目，總房源超27000套，累計服務(wù)超5萬人次。

國泰海通城投寬庭保租房REIT首批次投資的底層資產(chǎn)包括江灣社區(qū)、光華社區(qū)兩個保障性租賃住房項(xiàng)目，均位于上海市楊浦區(qū)新江灣城板塊，其中租賃住房部分可租賃面積約12.20萬平方米。

從整體運(yùn)營指標(biāo)看，期末不動產(chǎn)項(xiàng)目整體出租率為92.37%，對比上年同期92.49%減少0.12個百分點(diǎn)，租賃住房部分在租租約租金單價按照面積計為131.86元/平方米/月，同比下降0.66%。整體租金收繳率接近100%。

分項(xiàng)目來看，江灣社區(qū)租賃住房出租率92.07%，全年平均租金單價130.95元/平方米/月，同比下滑0.47%。配套底商出租率98.76%，平均簽約租金單價100.42元/平方米/月。

光華社區(qū)租賃住房出租率92.94%，同比下滑2.73個百分點(diǎn)，全年平均租金單價133.53元/平方米/月，同比下滑1.02%，且該社區(qū)企業(yè)租戶占比高達(dá)99.29%，客戶集中度風(fēng)險顯著。

從底層資產(chǎn)運(yùn)營細(xì)節(jié)來看，兩大社區(qū)租金單價均出現(xiàn)同比下滑，本質(zhì)上是上海保租房市場資產(chǎn)端內(nèi)卷加劇下，項(xiàng)目被動采取以價換量策略的體現(xiàn)。降價舉措雖短期保住了出租率的穩(wěn)健，卻進(jìn)一步壓縮了項(xiàng)目的收益空間，與前文提及的運(yùn)營管理費(fèi)增速高于營收增速形成疊加效應(yīng)，加劇了收益攤薄壓力。

同時，資產(chǎn)端內(nèi)卷的加劇可能引發(fā)惡性競爭，隨著上海保租房項(xiàng)目供給持續(xù)增加，未來不排除更多項(xiàng)目加入降價行列，導(dǎo)致租金單價進(jìn)一步承壓，進(jìn)而影響基金的現(xiàn)金流穩(wěn)定性和可供分配金額。

此外，底層項(xiàng)目的精細(xì)化運(yùn)營仍存在短板。兩個社區(qū)剩余租期同比均有所縮短，客戶粘性在流失。截至2025年末，江灣社區(qū)剩余租期約289天，光華社區(qū)約248天，這意味著兩個項(xiàng)目均將在2026年迎來大面積租約重簽期。

疊加年內(nèi)底層資產(chǎn)周邊新增436套競品房源的沖擊，盡管競品體量有限，但在租金增長乏力的背景下，后續(xù)能否守住90%以上的出租率，仍存在較大不確定性。

總體而言，作為租賃住房REIT領(lǐng)域的“優(yōu)等生”，國泰海通城投寬庭保租房REIT在2025年交出了一份運(yùn)營穩(wěn)健、財務(wù)健康的答卷，資產(chǎn)現(xiàn)金流產(chǎn)生能力穩(wěn)定，分派率具備一定吸引力。但運(yùn)營層面的表現(xiàn)，也折射出當(dāng)前住房租賃市場普遍面臨的挑戰(zhàn)，包括租金增長乏力、出租率波動等。

在認(rèn)可其穩(wěn)定現(xiàn)金分派特征的同時，市場更關(guān)注其資產(chǎn)端的運(yùn)營細(xì)節(jié)和增長潛力。如何應(yīng)對市場競爭、穩(wěn)定項(xiàng)目經(jīng)營，以及擴(kuò)募計劃的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，將是基金后續(xù)實(shí)現(xiàn)突破、擺脫“溫吞”態(tài)勢的關(guān)鍵。

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原標(biāo)題： 年報觀察 | 國泰海通城投寬庭保租房REIT業(yè)績“溫吞”的背后