作者：愛讀財報的面包君

來源：面包財經（ID：mianbaocaijing）

進入2018年以來，股市不平靜債券市場也不平靜。

今年五月份，號稱 “史上最涼發債事件”刷新了市場三觀：東方園林計劃發行10億元公司債，最后僅發行5000萬元。之后，不少房企人民幣債券發行遭遇“中止”。

但我們梳理wind的相關債券數據后發現，上半年房企人民幣債券并不算太冷，雖然仍低于2016年井噴時的數據，但較2017年上半年仍大幅增長。

那么，國內房地產企業2018上半年債券總體發行情況到底怎么樣呢？擼一擼數據。

上半年房企發債總額重回千億，中票占大頭 

統計顯示：2018年上半年債券發行規模達1482.48億元，半年發債額重回千億。近年來房企發債金額見下圖：

2016年房企債券發行規模創下歷史記錄，超過8000億元。四季度開始，疊加金融強監管大背景，房地產企業發債量出現了斷崖式的下跌：2017年全年發債金額為2082.1億元，較2016年的8110.25億元減少了6028億元，同比減少74.33%。

不過，在經歷了2017年全年低迷后，2018年開始房企的發債規模出現回升跡象：2018年上半年發債總額為1482.48億元，較2017年上半年的958.1億元增長了524.38億元，同比增長54.73%。

按交易市場分類，2018年上半年在交易所發行的債券（包括私募債、公司債）金額達672.98億元，占發債總額比重為45.4%，較2017年上半年316.5億元，增幅達112.63%。

而銀行間市場交易的中期票據、短融（包含超短融）以及定向工具等，在2018年上半年發行共計809.5億元，占發債總額比重為54.6%，較2017年上半年641.6億元增幅達26.17%，其中中票占比最高達到34.39%。

大致統計：截至2018年6月底，交易所銀行間的房地產存量債券（剔除城投債）規模約1.54萬億元，較2017年上半年的1.33萬億元，同比增長15.79%。

發債主體信用評級向AAA靠攏 

2018年上半年，銀行間與交易所市場房地產債券的發行人主體信用等級集中在AAA，發行數量達51支，發行規模達871億元（占比58.87%）。

主體信用AA+級別企業債券發行38支，發行規模374.7億元（占比25.33%）；AA級別企業發行債券34支，發行規模233.78億元（占比15.8%）。由此看，2018年上半年，新發債券主體信用評級依舊延續2017年的AAA與AA+為主的基本情況。

歷年發債主體信評分布統計見下圖： 

這種變動與監管政策有關。

2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所對房地產公司債券實行分類監管，明確要求發債主體評級需要為AA及以上的四類企業，包括：境內外上市公司；省級政府，副省級城市等地方政府所屬房企；以房地產為主業的央企；中國房地產協會排名前100名的其他民營非上市房企。除此之外還對發債房地產企業的經營指標如營收、扣非后凈利潤、負債率等作出要求。

分類監管標準縮小了符合發債條件的的房地產企業范圍，滿足條件的房企大多數為行業中信評較高的AA+與AAA級別企業。隨著房地產企業信用評級的分化加劇，主力房地產企業頭部優勢仍將加大，未來這種發行人信用評級向高等級集中的趨勢或還將延續。

未來三年到期金額逐年遞增 

剔除城投平臺存量債，房地產企業存量債券到期規模在未來三年逐年遞增，目前存續的地產債券超過70%都將在這期間到期。

其中最主要的原因是，發行的房地產債券3年到5年期的數量占多，而在2016年出現了發行地產債大高峰，彼時發出的大量債券大多將在2018-2019年到期。

截至目前，地產債已經進入償還壓力期，在不考慮回售情況下，房地產企業在2018年下半年合計償債規模將超1000億元。房企債券到期統計見下圖： 

統計數據顯示：未來三年到期房地產企業債券到期規模會持續增長，峰值將會出現在2021年，到期債券規模達到4734億元。如果2018年之后不出現集中的、較大規模的地產債發行，2021年之后債券到期債券金額可能會出現明顯下跌。

數據會說話，未來三年對房企很關鍵。（LZQ/CBB）

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