資產界 
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作者：Osyth
來源：資產界
2026年7月25日，深圳，存量資產煥新大會現場。臺下坐著銀行、AMC、城投、商業運營各路從業者，所有人心里裝著同一份焦慮：好地段寫字樓租不動，抵債商場打折也難出手，老房子砸錢改造，又怕收不回成本。
而臺上的王永磊穿一身淺灰西裝，語速慢悠悠的，沒有堆砌專業模型，只拿著一個個真實項目慢慢聊。
他說，政策、低價資產、REITs三條路都通了，但能完整盤活一整棟存量資產的人，實在太少。
演講開始前，我們曾在會場側邊的休息區坐下來閑談。
他執掌的厚幾集團，在全國鋪開120多家分支機構，一年經手的項目投資規模300億，前后參與改造過上百座老舊商業類項目。
可聊起業務，他很少提營收和規模，總繞回一件事：怎么讀懂一座城市藏在街巷、老樓里的獨有基因。
01
每一棟老樓里
都藏著一座城市的根
王永磊做項目有個習慣：拿到地塊先不急著做規劃，反倒先扎進當地翻老故事、挖本土文化，做好項目策劃定位。
最出圈的是重慶洪崖洞。
早年只是江邊亂糟糟的棚戶區，產權糾纏不清，誰都不看好這片地能做成商業。
當時的團隊沒有立刻動工，反而請來古建筑專家，一點點梳理巴渝吊腳樓的千年脈絡，摸清山城依山而建的生活肌理。
等吃透了這片土地的文化底色，才分層打造步行街，白天主打觀光，夜里做市井煙火，美食、文創、沉浸式體驗各占一層。
如今這里常年客流不斷，流量幾乎全部來自游客的自發傳播。
可光有人氣不算長久生意，網紅項目最怕只有短期流量、沒有穩定收入。
王永磊在全國復制洪崖洞模式時定下規則，絕不能原封不動照搬重慶洪崖洞的建筑模樣。
到嶺南就深挖嶺南風情，去西北就貼合古樓蘭風貌，每一座新項目都要重新扎根當地文化。
只有做出不可替代的差異化內容，客流才不是曇花一現，收入才撐得起長期運營，后續對接REITs才有真正的底層現金流可言。
鄭州老火車站前區商業改造又是另一番故事。
這片區域環境復雜，既有老民居前區，又有成熟批發市場，還有老商城遺址，二七紀念塔，多元化文化元素疊加，新改造項目單純做零售根本擠不出活路。
團隊翻遍當地百年發展歷史和聚居的煙火舊事，以及鄭州二七德化步行街的發展歷程，最終定調"老鄭州、新青年、新潮流"。
有的項目完整保留老城街巷肌理，放進非遺工坊、國風劇場、本土小吃、潮流集合店；也有的項目從內到外全部煥新，業態內容重新更替，引入時尚，年輕人聚集的業態和品牌。
從重慶的吊腳樓到鄭州的老商圈，業態截然不同，但王永磊的路徑始終如一：先找到故事，再填空內容，空間和業態自然有了靈魂。
這套方法在團隊內部早已固化成一條工作鐵律："無策劃不規劃，無定位不招商，無多贏不運營。
這也契合了厚幾集團“先人后己，厚人厚幾”的經營理念。
所謂策劃，本質就是讀懂一座城的根；運營，就是喚醒一片區域的消費。
02
三重積淀
從建筑到資本，從增量到存量
這份凡事深挖文脈的做事思路，并非憑空得來，是王永磊在十余年職業生涯里一步步磨出來的。
王永磊出身于建筑家庭，自幼耳濡目染，又恰逢中國城建與地產高速發展期，大學攻讀建筑類專業幾乎是順理成章的選擇。
畢業后如果沿最安穩的路徑走下去，進設計院繪圖、去房企做項目管理，日子不會差。
只是這條路與商業運營毫無交集，也不是他心中真正的職業圖景。
他不甘心只做一顆螺絲釘，總想跳出單一技術視角，去理解空間背后人的需求。
2008年前后，他創辦了一家互聯網公司，核心產品是一座線上立體商城。
從平臺搭建、融資談判到商家招募，每一個環節王永磊都全程跟進親力親為。
這個項目當時引起了不小轟動，因為它將數百條實體商業街以三維形態搬上互聯網，讓逛街這件事在虛擬空間里重現。
雖然項目最終未能長久運營，卻讓他徹底想明白一件事：建筑不是鋼筋水泥的堆砌，是給人用的，是長在土地上的，有需求屬性的空間容器。
這次試水結束后，他回到自己熟悉的建筑領域，但換了個切入點——他去了萬達，經手了上百個商業綜合體。
萬達那套體系，速度快、標準嚴、執行堅決。
幾十萬方的項目，施工、招商、物業、政府幾方同時推進，工期和成本死死卡住，誰慢了就出局。
幾年下來，他練出了一身本事：項目策劃、商業規劃、項目管控、招商運營，到后來的商業金融，他把這個行業的方方面面都深入學了一遍。
項目哪個環節容易卡殼、哪類商戶可能掉隊、政府審批的瓶頸在哪，他開始心里有底。
但萬達的體系也讓他隱隱生出一種不對的感覺。
一套模板復制到全國，千城一面，青島和重慶的商場，走進去沒什么區別。
那些屬于每個城市自己的東西，在標準化的過程中被磨掉了。
他漸漸萌生一個念頭，與其替別人復制模板，不如自己下場做有文化辨識度的項目。
可盤算一圈后發現，運營管控他已經駕輕就熟，但要把想法真正落地，還差一門功課沒修：資本運作。
項目改造完怎么估值、怎么退出、怎么跟城投和AMC談回報，這些他沒有概念。
帶著這些問題，他考入清華攻讀工商管理碩士，系統性學習財務會計，企業戰略，金融，企業管理、基金運作、資產證券化，這讓他有了更加全面的角度來審視項目和重新定義自身的工作。
“一套改造方案不能只算建安花銷，還要測算長期NOI、資本化率、REITs退出周期，看懂城投、AMC、市場投資人各自的收益訴求。”人文和城市戰略類課程則把他從單棟建筑拉到整座城市，學會從城市發展和文脈傳承的維度評判項目價值。
設計改造、運營落地、資本周期，三套思維在這里真正融為一體。
畢業后，他沒有選擇進入金融機構或大型房企高管團隊，而是看到了一個被忽視的市場。
2016年，地產增量紅利仍在，頭部商管基本只承接十萬方以上大體量標桿，中小型老舊街區、無人問津的存量物業市場空白巨大。
王永磊順勢與原萬達集團副總裁陳平聯合創辦厚幾集團。
早期只做第三方全鏈條服務，依托萬達練就的落地管控能力快速鋪開。
后來各地城投積壓大量低效存量，他結合自身總結的資本邏輯，升級出"三幫模式"：幫政府找盤活資金、規范管控資金、打造長效經營性收益。
他做項目有一個原則：以終為始。
先想好資產怎么退出，再倒推改造方案，確保完工那天資產能賣得掉、能變現。
03
存量窗口期已開
但缺懂文化又懂資本的手
聊起行業走勢，王永磊看得溫和又清醒。
他說，過去那種好日子結束了。
早些年，開發商靠學校、醫院、辦公樓把地價抬起來，再賣住宅回籠資金，一套“四菜一湯”的打法跑了十幾年。
但“三區三線”一劃，城市邊界鎖死，再也攤不了大餅。
發展只能向內挖，從存量里找空間。
另一邊，消費者口味也變了。
以前逛商場是為了買東西，現在年輕人走進一個空間，要的是故事、是體驗、是能在朋友圈發一張好看的照片。
純零售的生意，越來越難做。
他往外看了一眼會場，又轉回來說：現在市面上最不缺的就是低價資產，國有平臺在出，城投在出，銀行抵債的在出，不少核心物業價格還在下跌。
但他停頓了一下，語氣里帶著一種篤定，資產有的是，真正缺的是能把資產盤活的人。
“那種既懂政策、又會運營、還能算資本賬、最后還能讀懂一座城市文化的人，整個行業一只手數得過來。”
對于手里攥著大批不良資產的銀行和AMC，王永磊有一些實在的建議。
“別急著打折甩賣。”這話他說得輕，“在當下這個人人搶跑的市場里，能忍住不拋售，比什么都難。”
他接著說，“找懂行的人一起把地塊的文化挖出來，把現金流養起來，等項目成熟了，通過公募REITs或者大宗轉讓退出，長期賺的錢一定比倉促賣掉多得多。”
他又補充了一句，“那種千篇一律的底商，沒什么意思；真正有潛力的，是一二線的工業遺存、縣域里的老街、商場里沒人要的冷區，這些東西里面才有故事。”
聊到厚幾接下來的方向，他說，“還是會沿著文化這條線走，洪崖洞里被驗證過的模式，會繼續復制到更多地方，尤其會下沉到更加有需求的市場區域。”
同時，他正在搭建一個數字化平臺，把文化定位和空間規劃方法標準化，讓那些中小城市的老城改造，不用每次都從零開始摸索。
閑談快結束時，我問他，如果現在見到三年前的自己，會說什么。
他愣了一下，然后笑了，說出口的話倒不復雜：“組織結構可以再大膽一點，數字化應該更早開始布局，應該更早全身心扎進存量這條賽道里”。
行業里多數人還在等著增量回歸，王永磊卻已經提前走完了存量探索的全程。
不是靠蠻干，而是把資金、改造、運營、退場每一環都提前算清楚，才敢扎進那些旁人避之不及的老街巷、閑置樓宇，從磚瓦縫隙里翻出城市的舊事。
而貫穿始終的那條線，永遠是獨屬于這片土地的文脈，也是項目能長久活下去的根。
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