今天小編就來聊聊產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs。

不同于人流激活的住宅地產(chǎn)、商流撬動的商業(yè)地產(chǎn)、物流帶動的物流地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)“流量式”商業(yè)邏輯無法自洽，短期內(nèi)獲得穩(wěn)定物業(yè)租賃收入的不確定性更高。

不同于“公路”、“石油管道”、“電網(wǎng)”、“通信”、“互聯(lián)網(wǎng)平臺”等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化天然壟斷平臺效應(yīng)，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)雖然也是在中央、地方政府信用擔(dān)保、產(chǎn)業(yè)政策驅(qū)動下崛起的，但是更有點(diǎn)“看天吃飯”的意思，高層人士變動、產(chǎn)業(yè)梯次迭代等因素，往往成為壓垮整個尚處于成長期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最后一根稻草。

如果一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正進(jìn)入到成熟期，也就意味著大量穩(wěn)定經(jīng)營能力的企業(yè)集聚、園區(qū)產(chǎn)業(yè)騰退機(jī)制有序、產(chǎn)業(yè)城市融合自然而然形成，那么任憑外界如何風(fēng)起云涌，產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身經(jīng)營的韌性、耐性、收益穩(wěn)定性都是極佳的。這類園區(qū)，也就是文中所提到的“國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。

據(jù)小編不完全觀察和統(tǒng)計(jì)，真正的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)占總產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)中的比例不到10%，30%在開發(fā)的時候已經(jīng)爛尾；30%在具體經(jīng)營中連銷售都有問題，只能抵押出去融資；30%銷售各類物業(yè)好不容易平衡了資金，但是盤盤家底，優(yōu)質(zhì)的租賃物業(yè)已所剩無幾。

1、高端政策惠及園區(qū)

國家級開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)基地中，管委會下屬城投公司的自建園中園。前期巨大的產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展投入不在話下，企業(yè)招商政策優(yōu)惠不是問題，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中長期堅(jiān)持很有耐心。即使現(xiàn)在租金收益沒有達(dá)標(biāo)，未來的產(chǎn)業(yè)租金收益依然可期。

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、區(qū)位條件好的微園區(qū)

此類微園區(qū)更多是民營資本在投資，投入小，見效快，很好的平衡了政策和市場的天平兩端，獲得穩(wěn)定收益時間更短。

3、標(biāo)桿園區(qū)

參見各大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿園區(qū)、樣板園區(qū)，資本投入強(qiáng)度更高、資源整合能力更強(qiáng)，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的更好，余留下的自持資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性還是可以的。

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的穩(wěn)定性現(xiàn)金流至少看10年

住宅看1年、商業(yè)看3年、物流看5年，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)要看10年，10年內(nèi)，雖然現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，但是仍然沒有度過風(fēng)雨飄搖的成長期，未來收益依然面臨考驗(yàn)。

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的穩(wěn)定租金收益率控制在5%是比較正常

如果低于5%，說明產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投入產(chǎn)出效率不高，導(dǎo)致原因，大家可以自己開腦洞去思考；如果高于5%，說明產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的“流動物業(yè)”略多，一方面雖然改善了現(xiàn)金流，但從中長期來看，對于持續(xù)穩(wěn)定的租金收益有負(fù)面作用。

我們再來看看前文提到的3只產(chǎn)業(yè)園公募REITs，首先估值都比較高，分別為，蛇口產(chǎn)業(yè)園25.28億元、張江光大園14.7億元、蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園33.5億元。此外從基礎(chǔ)資產(chǎn)來看，三只公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)均為園區(qū)建筑，擁有完整的產(chǎn)權(quán)，同時能帶來穩(wěn)定的租金或經(jīng)營收入。另一方面土地的性質(zhì)也均為工業(yè)用地或科研用地，均屬于國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且對當(dāng)?shù)谿DP貢獻(xiàn)較大。無論投資也好，融資也好，最重要的一步就是是要判斷基礎(chǔ)資產(chǎn)的資質(zhì)，那么第一步要準(zhǔn)備什么呢？

很多朋友，一定會說先看財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，算算賬，但是真正算過賬的小編很負(fù)責(zé)的告訴大家，既然面向C端的“流量邏輯”不自洽，那么用C端的算賬邏輯去做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益測算，貌似也不自洽。重要看三點(diǎn)：

一是，內(nèi)生小宇宙

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，到底是不是真的在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)聚合、資源整合。

二是，外部好政策

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的上位產(chǎn)業(yè)政策、宏觀政策，是不是真的可以對產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來巨大助益。

三是，區(qū)位和產(chǎn)業(yè)

商務(wù)園就不要去郊區(qū)了，工業(yè)園就不要賴在城區(qū)不走了，各歸其位。產(chǎn)業(yè)方面，一定要加強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)研究、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)研、產(chǎn)業(yè)招商引資研究。

做完這些，一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)好壞立竿見影，一本大賬爛熟于心，園區(qū)收益測算自然相當(dāng)明了。

另外，最近疫情升級，大家要多多注意，不去人群密集的地方，“身體是革命的本錢”，健健康康的才好繼續(xù)搞錢！！！