為什么越來越多房企，開始重視MIRR。

大家都知道凈利率只是一個代表項目本體安全墊厚度的指標(biāo)，但是，決定公司在該項目上的賺錢能力，則要看照妖鏡——IRR。

比如像南京江北核這種正負(fù)零即拿銷許，需要搖號、開盤即清倉的高周轉(zhuǎn)項目，雖然說項目凈利率不咋滴，但I(xiàn)RR給力，所以拿地即賺。

所以，沒有投資公司是不看IRR的，但是，IRR自身只是一個超級簡化的指標(biāo)。它是不考慮資金再投資、項目再融資的近似！（尤其當(dāng)項目現(xiàn)金流反負(fù)需要再融資怎么辦！）——這時候就需要引入MIRR

我們先從IRR的本質(zhì)講起！

IRR公式的邏輯是——NPV=0時的折現(xiàn)率！

凈現(xiàn)值（NPV）：說的是把未來的錢在一定的貼現(xiàn)率的情況下?lián)Q算成現(xiàn)在的錢（例如后年你會賺121元，假設(shè)貼現(xiàn)率是10%，那么換算成現(xiàn)在的錢也就是121/(1+10%)^2=100元。類似于兩年后的121塊錢，在每年10%的通貨膨脹下，相當(dāng)于今天的100塊錢的購買力）

而對于一個投資項目而言，把各年的現(xiàn)金流全部折現(xiàn)到今天，凈現(xiàn)值>0就表示有賺頭。假設(shè)兩個地產(chǎn)項目現(xiàn)金流如下：

兩個項目，盡管總收入都是18.52萬，但是項目B收入來的更早，所以在時間的折現(xiàn)效應(yīng)下，更值得投資。

內(nèi)部報酬率（IRR）：累計凈現(xiàn)值為0時候的貼現(xiàn)率。(項目能承受的最大貨幣貶值的比率。贏利空間，抗風(fēng)險能力。）

還以上例來說，貼現(xiàn)率變?yōu)?0%，現(xiàn)計算A、B凈現(xiàn)值如下：

可以看到項目A凈現(xiàn)值為負(fù)，項目B凈現(xiàn)值為正，這說明項目A的內(nèi)部報酬率（IRR）將小于20%，而項目B的內(nèi)部報酬率大于20%。

通過計算可以得出當(dāng)貼現(xiàn)率為18.45%時，項目A的NPV剛好等于0，當(dāng)貼現(xiàn)率為23.94%時，項目B的NPV剛好等于0。

我之前也說過IRR的在excel中的語法：=IRR(Values，guess)

IRR是無法直接解的（n次方程），excel計算IRR是通過逼值法。

exce根據(jù)上面這個公式，不斷去試IRR，直到找出一個比較接近的結(jié)果。

根據(jù)笛卡爾關(guān)于高次方程的符號規(guī)則：

如果現(xiàn)金流出現(xiàn)反負(fù)的情況（比如，現(xiàn)金流開始是負(fù)的，經(jīng)過一段時間現(xiàn)金流開始為正，然后又變負(fù)，再變正…）則，IRR可能得到多根、負(fù)根。這個時候，IRR就不具備參考意義了。這個時候，往往我們會回看NPV值作為參考。

經(jīng)常能看到很多人問，“什么是經(jīng)營IRR、融資性IRR，什么是股東IRR”。

看似紛繁復(fù)雜，其實(shí)，這個問題很簡單！區(qū)分好現(xiàn)金流目標(biāo)對象就OK了！你只要記住，計算什么IRR，就計算對應(yīng)目標(biāo)對象的現(xiàn)金流。比如計算股東IRR，那就只計算股東掏出的錢，收到的錢，得到股東投資的現(xiàn)金流。

其它計算對象又如：

經(jīng)營性IRR即為全投資IRR，是不考慮融資借款的，而是假設(shè)該項目全是自有資金投入。融資性IRR則是考慮融資款使用和利息后所對應(yīng)的現(xiàn)金流。 

全投資IRR=（1+IRR(經(jīng)營性現(xiàn)金流)）

融資后IRR=（1+IRR(融資后現(xiàn)金流)）

舉一個例子，項目現(xiàn)金流如下：

通過excel得出IRR=16%

請問上方表格，到底是年、月收益率？

IRR的參數(shù)并沒有絕對日期，只有『一期』的觀念。每一期可以是年、月、天…至于每一期是多久，使用者自己清楚，IRR并不需要知道。

如果每一格是代表一個『月』的現(xiàn)金流量，那么傳回的報酬率就是『月報酬率』；如果要轉(zhuǎn)換成年報酬率就得乘上12了。

事實(shí)上，我們常用的IRR，其實(shí)是個超級簡化版。它假設(shè)了投入資金的成本以及收益的再投資報酬率都等于IRR，甚至是沒有考慮現(xiàn)金流反負(fù)后的再融資！但現(xiàn)實(shí)往往并非如此。

MIRR是意思是改良版IRR。MIRR就是要修復(fù)上面這個再投資回報率問題！

IRR的現(xiàn)金流量里可分為正值及負(fù)值兩大類，正值部分屬于投資期中投資者拿回去的現(xiàn)金，這些期中拿回去的現(xiàn)金該如何運(yùn)用，會影響報酬率的。負(fù)值部分屬于投資期中額外再投入的資金，這些資金的取得也有融資利率方面要考慮。

MIRR使用的方式是將期間所有的現(xiàn)金流入，全部以『再投資利率』計算終值FV。期間所有的現(xiàn)金流出，全部以『融資利率』計算現(xiàn)值PV。那么MIRR的公式：=(FV/PV)1/n - 1

MIRR語法：

MIRR(values, finance_rate, reinvest_rate)

如果說MIRR是在再投資回報率上對IRR進(jìn)行一定程度的改良和彌補(bǔ)，那XIRR則很好的彌補(bǔ)了IRR在時間效益上的局限。

為什么這么說呢？在日常計算IRR的范圍內(nèi)，并不強(qiáng)調(diào)這個IRR必須是時間間隔相等的凈現(xiàn)金流對應(yīng)的，從其函數(shù)公式也可以看出，IRR的公式并沒有填寫時間的位置。

而XIRR則能精確每一段現(xiàn)金流的時間長度！

這么說可能比較難理解，我給大家看一下案例：

語法：XIRR(values,dates,guess)

參數(shù)：values與dates中的支付時間相對應(yīng)的一系列現(xiàn)金流。dates是與現(xiàn)金流支付相對應(yīng)的支付日期表。guess是對函數(shù)XIRR計算結(jié)果的估計值。